מבוא:

על הנושא של ת.מ.א. 38 נשפכו נהרות דיו. די להיכנס לאינטרנט ולרשום “תמ”א 38” ומיד יעלו מאות אתרים ומאמרים.

בארץ מתחלפת האופנה מידי כמה שנים. היו שנים שכולם השקיעו בבורסה, שנים של בנית בתים פרטיים באופן עצמאי(הרחבות, מכרזי המנהל ),ובעשור האחרון השתתפו רבים בקבוצות רכישה, עד שבא המחוקק ועצר את החגיגה.

צו האופנה בעת הזו  (La Dernier crie) הוא בנית דירות בשיטת תמ”א 38.2.

הרקע:

משנת 2005 מנסה המדינה לעודד את הציבור לחזק את הבניינים שנבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה, מכיון שהתקן לפיו ניבנו אותם בניינים מיושן ויש חשש כבד שהם יהרסו אם וכאשר תתרחש רעידת אדמה.

מקור המימון לחיזוק נמצא בדרך מקורית. המדינה הוסיפה זכויות בניה למגרשים. וכך,קבלנים שירצו לממש את אותן זכויות בניה, יחזקו את הבניינים בתמורה לאותן זכויות בניה.

כדי להסדיר את הנושא היה צריך המחוקק לקבל החלטות ולתקן חוקים במספר תחומים.

1. היבט תכנוני. הוספת זכויות בניה גורמת להכבדה על התשתיות הקיימות. החל מהצורך בהוספת מקומות חניה בבניין עצמו, הוספת גני ילדים, בתי ספר וכו’.

2. היבט קנייני. היה צורך לתקן את החוק באפן שיקבע באיזה פורום של  בעלי דירות  יוחלט על ביצוע פרויקט מסוג זה.

3. היבט מיסויי. היות וזכויות בניה נוספות הן למעשה “מגרש באוויר” יוצא שבהתקשרות בין הקבלן לבין הדיירים הוא רוכש מהם זכויות במקרקעין. אם יחולו המיסים הרגילים שחלים בכל עסקת מקרקעין, העסקה לא תהיה כדאית, הפרויקטים לא יצאו לפועל והמטרה של חיזוק בתים לא תתממש. לכן יש לקבוע הקלות במיסוי כדי לעודד את כדאיות ביצוע הפרויקטים.

בתחילת הדרך הפתרונות ל-3 התחומים לא נעשו בצורה משולבת מספיק בין כל הגורמים. בתחילה  תוספת זכויות הבניה  ניתנה במשורה.

 גם מההיבט של דיני הקניין הייתה התלבטות איך לתקן את החוק.  השאלה הייתה איזה רב של דיירים יוכל לכפות את ביצוע הפרויקט על המיעוט שיסרב . גם מקרב המסרבים לבצע את הפרויקטים לא כולם תמימים. ישנם אנשים שמסרבים משום שטוב להם במצב הקיים, או שהם לא אוהבים שינויים (אנשים  קשישים למשל). אין הם מעוניינים לעבור את תקופת ביצוע החיזוק ומימוש תוספת הבניה, והם מעדיפים להתעלם מהנזקים שיתכנו אם תתרחש  רעידת אדמה. מאידך ,ישנם המסרבים לחתום על הדרוש לביצוע הפרויקט מתוך רצון לקבל עוד דברים ( אמרנו סחיטה?) וכו’.

פרוק שיתוף: בחוק המקרקעין ישנו הסדר שקובע שאם מספר אנשים שותפים למגרש, יכול כל אחד מהם, אפילו אם יש לו חלק מזערי בקרקע, (לא נקבע מינימום), לכפות על כל הבעלים את מכירת המגרש בשלמותו למרבה במחיר. הליך זה נקרא הליך של פרוק שיתוף. מטרתו לגרום לכך שאנשים לא “יחזיקו” במגרשים אלה יממשו את פוטנציאל הבניה  וכך הקרקע תהיה זמינה לציבור.

הסדר פרוק השיתוף לא קיים לגבי בתים בנויים/בתים משותפים. המחוקק הבין שלא ניתן לקבוע דין שווה ולכפות על אדם באותה דרך את הריסת דירתו. לכן המצב החוקי המאפשר פרוק שיתוף במגרשים אינו ישים במקרים אלה. וכך, בשעה שבאו לתקן את החוק כדי לאפשר את יישום הבניה לצורך חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, קבעו דרך אחרת והיא קביעת רב באחוז מסוים של אנשים אשר הסכמתם דרושה לביצוע פרויקטים אלה. עם השנים האחוז הולך ויורד כיון שהמחוקק נוכח שבמציאות קשה מאד להגיע להסכמות בין הדיירים אם האחוז הנדרש גבוה.  יחד עם זאת גם במצב כיום לא ניתן לכפות את המכירה על הדיירים הסרבנים. הדרך שנקבעה היא יותר ארוכה מאשר בשיטת פרוק השיתוף. במקרים אלה יש צורך לפתוח בהליכים משפטיים נגד הסרבנים . בהליכים מסוג זה  כבר קרה שהדייר הסרבן חויב לשלם פיצוי של מאות אלפי שקלים כשעמד בסירובו.  דרך זו יש בה להרתיע את מרבית הסרבנים, אך היא גורמת לעיכובים בביצוע הפרויקטים.

שלבי הוספת זכויות הבניה בת.מ.א 38 (תכנית החיזוק) :

מלכתחילה נקבעה תוספת של זכויות בניה לבניינים קיימים בתכנית מתאר ארצית (=ת.מ.א) שנקראת ת.מ.א.38. לאחר זמן מה נקבע בתיקון לה:  בת.מ.א. 38.2 שניתן גם להרוס את הקיים ולבנות  בנין חדש  תחת הבניין הקודם בתוספת הזכויות שהותרו בתכנית החיזוק.

בהמשך נתקבלה  תכנית ת.מ.א 38.3 אשר התירה להוסיף יותר בניה (למשל: במקום קומה וחדרים על הגג , שתי קומות וחדרים על הגג). אולם עפ”י ת.מ.א 38.3  כאשר נעשית הוספה  לבנין קיים, אין זו ממש הוספה מצטברת לזכויות הקיימות אלא, שאם נותרו זכויות בלתי ממומשות מתכניות קודמות, יבלעו אותן זכויות בתוך התוספות שניתנו בת.מ.א. 38.3 ויינתנו זכויות לפי “הגבוה מביניהן”. כלומר, אם לפי הזכויות שנותרו מת.ב.עות קודמות מותר היה לבנות יותר מאשר הזכויות שנוספו בת.מ.א. 38.3 אזי יוצא שת.מ.א. 38.3 לא הוסיפה זכויות. אולם, אם הן פחותות אזי ת.מ.א. 38.3 תוסיף את ההפרש בין הזכויות הקיימות שנותרו עד לזכויות שניתנו עפ”י ת.מ.א 38.3.

ההיבט המיסויי: מצד אחד המחוקק היה נדיב וביקש להקל על ביצוע הפרויקטים מתוך הכרה בחשיבותם. מצד שני ניתנו הפטורים בדרך שתימנע הפסד מס על מכירות רגילות שלא אמורות להנות מהפטורים.

המיסים הרלבנטיים על עסקה זו הם: מס שבח,  מ.ע.מ. , היטל השבחה ומס רכישה.

לענין מס שבח: עפ”י החוק, חובת תשלום מס השבח חלה על הדיירים .המחוקק קבע פטורים ספציפיים שמטרתם לאפשר את ביצוע הבניה עפ”י תכנית החיזוק . פטורים אלה חלים רק בגבולות של ת.מ.א. 38 . ולכן, אם בעסקה הקבלן ייתן לדיירים זכויות מעבר לאלה הקיימות מכוח תכנית החיזוק  (למשל מכוח תכניות ישנות) הן לא תהיינה פטורות ממס שבח.

בעסקאות תמ”א 38 הקבלן לוקח על עצמו את תשלום המיסוי כולו. היות וחובת תשלום מס השבח מוגדרת בחוק ככזו שחלה על הבעלים, יש בעת ההתקשרות בעסקה לקבל ערבויות מהקבלן להבטחת תשלום מרכיב מס השבח שהוא נוטל על עצמו על החלק שאינו פטור.

החידוש שנוצר לאחר תיקון ת.מ.א 38.2 בשילוב עם ת.מ.א 38.3:

פרויקטים  עפ”י ת.מ.א. 38 לא תפסו תאוצה במשך השנים מכיוון שבתחילה הם התאפשרו רק עם הוספת קומה אחת וקומת חדרים על הגג אך מימוש התכנית  חייב התעסקות עם הרבה דיירים, היתקלות במחסום של הדייר הסרבן והצורך להתעמת איתו בהליכים משפטיים. גם הפטורים  ממס בשנים הראשונות היו יותר מצומצמים. קבלנים רציניים לא ראו כדאיות להיכנס לפרויקטים של בנית  קומה וחצי שחייבו התעסקות עם כל האמור. ואילו הקבלנים הקטנים יותר לא תמיד יכלו לעמוד במימון הבניה של קומה וחצי ממקורותיהם ללא ליווי בנקאי. נוכח היות הפרויקטים כה קטנים גם לא הייתה כדאיות של ליווי בנקאי וגם הבנקים עצמם לא ששו להיכנס לפרויקטים אלה .

אלא שמוצא מן המצב התקוע  מסתמן לאחר תיקון מספר 3 לתמ”א 38.

מצד אחד אושרה בתיקון 3 תוספת עוד קומה דהיינו בניה של 2 קומות + קומת חדרים על הגג (וזאת בנוסף לזכויות בניה בקומה מפולשת/קומת עמודים אם קיימת, זכויות  שהיו קיימות גם קודם) ומאידך, בשילוב ת.מ.א. 38.2 שאיפשרה את הריסת הבנין ובניה חדשה ,יוצא שבמקרה של הריסת ובנית בנין חדש  ניתן לבנות הן את זכויות הבניה עפ”י הת.ב.עות הקיימות ובמצטבר להן לבנות גם את זכויות הבניה עפ”י ת.מ.א. 38 כולל תיקון 3. (בו בזמן שאם לא הורסים אלא רק מוסיפים, יש חפיפה בין הזכויות שלא מומשו לזכויות עפ”י הת.מ.א)  .

וכך בעסקה של הריסת הבנין, הדיירים ימכרו את המגרש לקבלן והוא בתמורה יתן להם זכויות בדירות החדשות. זו למעשה :

א.גם עסקת קומבינציה עם פטורי מס מיוחדים.

ב.וגם עסקת פינוי בינוי “קטנה” עם פטורי מס במסלול מיוחד.

נדגיש כי לעסקאות של פינוי בינוי רגילות יש יתרונות וגם חסרונות שונים מעסקאות ת.מ.א 38.2 , ומסלולי המיסוי והפטורים שונה.

בנוסף,אם מספר הדירות הנכנסות לפרויקט עולה על 24 דירות יש  לבחון את הנושא בשני המסלולים: הן מסלול הת.מ.א והן מסלול פינוי בינוי ולהחליט באיזה מסלול  עדיף לפעול..

 ליווי הפרויקט ע”י בנק:

גם בתוספת בניה לבנין קיים, ובמיוחד בהריסת בנין ובניית בנין חדש יש להקפיד ולדרוש מהקבלן ליווי בנקאי.

בעלי הקרקע אמורים לקבל מהקבלן ערבויות הולמות. הן לדירות, הן לדמי השכירות שהוא עתיד לשלם להם לכל תקופת הבניה והן למיסוי שהוא נוטל על עצמו וכו’. גובה הערבויות הוא תוצאה של מו”מ בין הבעלים לקבלן. הבנק המלווה עתיד למשכן את הקרקע ובתמורה הוא שינפיק ערבויות אלה לבעלים.

לבעלים יש אינטרס נוסף שיהיה ליווי. הרי הקבלן עתיד למכור דירות בפרויקט. כשיש בנק מלווה יקבלו רוכשי הדירות מהקבלן ערבויות מהבנק המלווה. כך, במקרה של כשל בפרויקט חו”ח ,יפרעו אותם רוכשי דירות בדרך של מימוש הערבויות. ואילו אם לא יהיה ליווי לפרויקט, יקבלו רוכשי דירות הקבלן , בעת רכישת הדירות, הערת אזהרה על הקרקע, ובמקרה של כשל בפרויקט הם יטענו,בצדק, שיש להם זכויות בקרקע זו.

כשיש ליווי בנקאי, הבנק מפקח על פעולות הקבלן,כל הכספים ממכירת הדירות נכנסים לחשבון סגור, ויוצאים למימוש הבניה.הסיכוי למימוש הפרויקט גבוה הרבה יותר.

הוצאות שמשלם הקבלן :

בפרויקטים של הת.מ.א כל הרעיון הוא שלבעלי הדירות אין כסף והקבלן הוא שמממן הכל. אם לא יהיה בפדיון שיתקבל ממכירת דירותיו בפרויקט כדי לכסות את כל ההוצאות, הפרויקט לא יצא לדרך.

לכן, ניתנו בחוק הקלות מס שתורמות לכדאיות פרויקטים אלה, אולם על הקבלן לחשב בכל מקרה לגופו  ולראות מה יהיה הפדיון בפרויקט הספציפי מול ההוצאות שיחולו עליו.

מפקח:

מקובל בעסקאות אלה שהקבלן מממן את הוצאות מינוי מפקח עבור הדיירים והמפקח שהם ממנים יעקוב אחר מימוש התחייבויות הקבלן מבחינת ביצוע הבניה.

עורך הדין  שילווה את הדיירים בעסקה  :

כאמור, בעסקאות ת.מ.א כל ההוצאות משולמות ע”י הקבלן. וכך  הקבלן גם אמור לממן את שכר טירחת עורך הדין שייצג את הדיירים בעסקה.

הדיירים בעסקאות של ת.מ.א. 38 הם אנשים פרטיים, ברב המקרים אינם אנשי עסקים ועריכת עסקאות אלה אינן עיסוקם (אם כי בשנים האחרונות ישנם יותר ויותר אנשים הרוכשים דירות ישנות להשקעה בבתים המיועדים לת.מ.א. 38 ומעודדים את ביצוע ת.מ.א  38 כדי להשביח את השקעתם).לא תמיד הם מאוחדים ביניהם, חלקם מבוגרים, ויש ביניהם לפעמים גם חסויים. הדיירים בתחילת הדרך אינם מודעים למורכבות העסקה ולאורכה.

את המימון לשרותי עורך דין שילווה את הדיירים מבצע הקבלן. באפן טבעי יעדיף הקבלן גם לחסוך בהוצאות אלה  וגם שמולו לא יעמוד עורך דין שיבדוק אותו יותר מידי ו/או ידרוש ממנו דברים שעו”ד לא מנוסה לא יבקש.

וכך יוצא שהדיירים ששומעים את כל ההבטחות, שמחים ומאושרים שלא יהיה עליהם להוציא כסף מכסם ומסכימים לקבל מימון סמלי ביותר למימון שרותי עו”ד.

כל עסקה במקרקעין היא עסקה רצינית ביותר.לרב זו העסקה הכלכלית החשובה ביותר שאדם עורך בחיו.

 עסקת תמא 38.2 היא עסקה רצינית ומורכבת הרבה יותר.

ראשית: מכיון שכל דיירי הבית מעורבים בה (ולפעמים כמספר המעורבים מספר הדעות…)(וגם אם לא כולם יצטרפו למהלך יהיה צורך לתבוע את אלה שיסרבו)

שנית: יש לבדוק את זהות הקבלן וניסיונו וכן מה הוא מבטיח. יש לעגן את הדברים בכתובים (כולל מפרטים)

יש לקבוע מנגנונים של בחירת הדירות

יש לבחור מפקח ראוי

לודא שתינתנה ערבויות הולמות לדיירים (שהרי הבית הקיים  עומד לההרס)

יש לודא שלא ישארו “זנבות” של מיסים, החלים בחוק על הבעלים (מיסים אשר אותם הקבלן מבטיח לשלם, ואשר אם לא ישלם החוב יישאר על הבעלים וחלילה יוטלו עיקולים על רכושם)

יש לבדוק את מסמכי הליווי מול הבנק המלווה- מזוית בעלי הקרקע

יש לבדוק את מסמכי הבית המשותף החדש שירשם ועוד ועוד.

היות ומדובר במספר רב של לקוחות לאותו עו”ד, מתן ליווי  הנמשך מספר שנים (ולא רק יעוץ בשלב עריכת החוזה  עם הקבלן) אלא גם בהתנהלות  עד הוצאת היתר הבניה, בליווי מול הבנק המלווה , במהלך הבניה, ורישום הבית המשותף ובהחזקת  הערבויות שינתנו לדיירים, לכן שכרו צריך להיות בהתאם. בעת ניהול המו”מ יש לברר ולבחור עו”ד מקצועי בתחום זה ולסכם איתו את סל השרותים שהוא יעניק לבעלים ולדרוש מהקבלן שיממן את שרותיו של אותו עו”ד שבחרה הקבוצה.  בבחינת סוף מעשה במחשבה תחילה.

זהירות מהחפזות לחתימה על מסמכים שלא יודעים מהם:

היות ואת המדינה שוטף גל של יזמות בנושא ת.מ.א. 38, מצטרפים לחגיגה כל מיני גורמים. ישנם כאלה שבאים לדיירים עם הצעות מפתות, והדיירים בתמימותם, ששומעים בהשתאות כי הם יקבלו דירה ולא יהיה עליהם לשלם דבר, ומשתמשים בכלל הידוע :”אין לי מה להפסיד” מסכימים לחתום על הסכמה עקרונית לאותו גורם. אך לא מספיק רק מה מבטיחים לדיירים אלא גם מי המבטיח ואילו ערבויות ייתן. כאשר תבוצענה חתימות לגורם לא רציני, עלול הדבר להיתקע ולמנוע או לפחות לעכב התקשרות עם  קבלן רציני.

לפעמים ישנם גורמים שרק “אוספים” חתימות ואח”כ מוכרים אותן לגופים אחרים.

לכן  סדר הדברים הנכון צריך להיות כדלקמן:

בכל בית יש בד”כ קבוצה יותר אקטיבית של דיירים שלוקחת על עצמה את ניהול הדברים ועושה זאת לטובת כל הדיירים. דיירים אלה טוב אם יאתרו 2-3 קבלנים הולמים לביצוע העבודה. ישוחחו עימם וישמעו מה הם מציעים והאם הם מוכנים להתקשר בפרויקט הנוכחי בעסקת ת.מ.א 38.2. אח”כ ילכו ויראו פרויקטים שהם ביצעו.

במקביל ובטח שלא יאוחר מכך, יאתרו עו”ד שילווה את הפרויקט ויוודאו ששרותיו כוללים את כל השלבים הרלבנטיים מבחינתם. (ללא הליכים משפטיים למקרה של סכסוכים, שכן אלה בד”כ לא ידועים מראש ומתומחרים בנפרד).

בליווי עוה”ד יאורגנו בחירות בין הדיירים למינוי מסודר של ועד פעולה והדיירים יחתמו על הסכמה להתקשר בעסקת תמ”א 38.2  או ת.מ.א. רגילה (בלי הריסה-לפי הנסיבות).

הועד יקבל הצעות מסודרות מ- 2-3 קבלנים לאחר שיתקבלו מהקבלנים תשובות לשאלות שונות שיוצגו ע”י הועד בהדרכת עוה”ד. בהצעות יפרטו הקבלנים את טיב נסיונם, הערבויות שיתנו, יקבע תקציב למפקח, יוסדר נושא שכר הטרחה של עוה”ד שבחרו הדיירים ותקבע תמצית של המפרט.

הועד יביא בפני הדיירים  את המלצותיו, והדיירים יבחרו את הקבלן עימו יתקשרו. אם תהיה הסכמה של כל הדיירים  יתחיל בשעה טובה המו”מ על תנאי החוזה  וכו’.  אם לא יהיו 100% הסכמות של הדיירים , ניתן יהיה לפנות לערכאות בתנאי שיהיה רב של 80% מבעלי הזכויות בחלקה(זה הרב הדרוש כיום להריסה).  לא תמיד קבלנים יסכימו להיכנס למהלך שכזה אם אין הסכמה של 100%. וכל מקרה לגופו.

ת.מ.א. רגילה (הוספת קומות על בנין ישן שיחוזק) מול ת.מ.א. 38.2

בניה מכוח ת.מ.א. 38 הרגילה היא הזדמנות להתחדשות שלא הייתה קיימת בעבר. אך בניה לפי ת.מ.א. 38.2 היא הזדמנות טובה הרבה יותר. בניה של תוספת קומות וחיזוק הבית הקיים מביאה לכך שאמנם הבית חוזק אך התכנון שלו נישאר ישן. אם נוספו לו שטחים, התכנון לרב מאולץ והוא בשיטת טלאי על טלאי. לרב גם אין פתרונות חניה לדירות הקיימות.

בשיטת ת.מ.א. 38.2 נבנה בנין חדש בתכנון חדש ומודרני, כולו בתקנים חדשים. בנוסף, גם נושא החניה מוסדר לכל הדירות .

לדעתנו, כדאי לדיירים לשקול, במקרים שאין זה רווחי לקבלן להרוס את הבית הקיים ולבנות בית חדש לברר באיזה סכום הוא כן יסכים לבצע ת.מ.א. 38.2 ואף ליטול משכנתא על כל הדירות (כל דייר בנפרד לחלקו) ולשלם  לקבלן ובלבד שהוא יעבור לשיטת הת.מ.א 38.2 ולא יבצע חיזוק בשיטת הת.מ.א. הרגילה.  ואם מבין הדיירים ישנם כאלה שלא ירצו להיכנס להתחייבויות כספיות אזי יש להראות להם כי מיד בתם הבניה הם יוכלו למכור את הדירה החדשה בסכומים גבוהים יותר באפן משמעותי מאשר לו יתבצע החיזוק בשיטת הת.מ.א הרגילה. (וההלוואה שהם ייקחו  עד שהבניה תסתיים תהיה הלוואת “בלון” דהינו הלוואה כזו שמחזירים אותה רק בסוף הפרויקט.

אז שיהיה לכולם בהצלחה, ושההתחדשות העירונית הזו תזרים דירות חדשות ויפות למרכזי הערים וכולם יצאו נהנים.