רכישת דירה היא לרב העסקה המשמעותית ביותר שעושים מרבית האנשים בחייהם.

כאשר אנו רוכשים רכב, עסקה הרבה פחות גדולה, אנו טורחים ובודקים היטב את הרכב במכון מתאים. וכשאנו רוכשים סמארטפון או אפילו טלויזיה אנו מבררים בודקים ומשווים. מסתבר שככל שהעסקה יותר גדולה, אנו פחות מרגישים במורכבות שלה ולעיתים קרובות נכנסים אליה בקלילות בלי להתכונן ולבדוק מספיק ולפעמים אף בחיפזון.

ברכישת דירה יש לבדוק ומראש הרבה דברים. בבחינת :”סוף מעשה במחשבה תחילה” כמו ששקספיר כבר אמר :“fast bind fast find“.

אין די לראות את הדירה, לסכם את המחיר, תנאי התשלום ומועד פינוי.

יש עוד דברים רבים וחשובים שיש לדעת להבין ולקחת בחשבון.

אך כשם שאנו לא צריכים להיות רופאים כשאנו חולים גם איננו צריכים להיות עורכי דין כשאנו מבצעים מכירה/רכישה של דירה. בכל עסקת מקרקעין חובה (!) לפנות לעו”ד ולקבל יעוץ מקצועי.

כפי שתיווכחו בהמשך לא די לפנות לעו”ד אלא חובה לפנות למומחה לתחום המקרקעין ותחום מיסוי המקרקעין, עו”ד אשר זה תחום עיסוקו ולשלב ידיים עימו בהכנות לעיסקה ובמהלכה.

להלן מספר היבטים תמציתיים של הנושא על מנת לעזור לכם להבין את התהליך אך בשום אופן לא על מנת לעשות את הדברים לבד.

זיכרון דברים

ב-99% מהמקרים אין לעשות זכרון דברים! זכרון דברים הוא חוזה לכל דבר!

אם לעשות זכרון דברים אזי רק בתאום עם עו”ד ולאחר שבודקים מראש ומבינים היטב למה נכנסים.

“הפתעה” בעסקת מקרקעין זה לא משהו נעים ויש להימנע מכך ככל הניתן. “סוף מעשה במחשבה תחילה”.

אופן רישום הזכויות בדירה:

יש דירה הרשומה בטאבו (=לשכת רישום המקרקעין) ויש דירה שאינה רשומה בטאבו ואז לעיתים היא רשומה בחברה משכנת או סתם בחברה כלשהי שבנתה את הבנין.

יש מקרים בהם הדירה רשומה בטאבו אך עדין הזכויות בה אינן רשומות על שם המוכר (למשל כאשר נרשם בית משותף והדירות בבניין רשומות ע”ש קק”ל או רשות הפיתוח או ע”ש הקבלן שמכר את הדירה למוכר הנוכחי).

יש מקרים שהדירה רשומה גם במינהל מקרקעי ישראל (בנוסף לרישום בטאבו או אצל החברה המשכנת או החברה).

בהתאם לצורת הרישום יודע עוה”ד, שזה תחום עיסוקו, איך לבדוק את זכויות המוכר לתכנן את העסקה ולהכין את המסמכים שידרשו להעברת הזכויות.

לגבי דירה הרשומה בטאבו אפשר ללמוד על טיב הזכויות בה מנסח טאבו. (הרישום פתוח לכל דורש). זכויות בעלות או חכירה או חכירה מהוונת. זכויות בבבנין הרשום כבית משותף או זכויות בחלקים משותפים בחלקה (מושעא) עם הסכם שיתוף או בלעדיו וכו’. לגבי דירה שאינה רשומה בטאבו ניתן ללמוד על הזכויות מקבלת אישור זכויות מהחברה בה מתנהל הרישום (הרישום אינו פתוח לכל דורש ויש להמציא יפו”כ מהמוכר לשם כך).

ואולם, כאשר המוכר עצמו אינו רשום בטאבו יש לעיין גם ברשם המשכונות ולודא אם רשומים מישכונים על זכויות המוכר בדירה.

לפעמים העובדה שהמוכר אינו רשום בטאבו אינה מלמדת על בעיה אך לפעמים הדבר יכול להצביע על בעיה.(לדוגמא: אם א’ רשום בטאבו והוא מכר את הדירה לב’ ועכשיו ב’ רוצה למכור את הדירה לג’. עוה”ד המטפל בעסקה יבדוק מה הסיבה לאי העברת הזכויות “בחוליה הראשונה” מא’ לב’. אולי הצדדים שם הסתכסכו, אולי ב’ נותר חייב כסף לא’ וא’ ביטל את החוזה? אולי מתנהלים ביניהם הליכים? אולי ב’ לא שילם מס רכישה וכו’. לפעמים א’ רשום בטאבו והוא ניפטר וצד ב’ טוען שהוא יורשו. יש לבדוק אם יש ל ב’ צו ירושה /צו קיום צואה של א’ או אם הגיש בקשה להכריז עליו כיורש וכו’ ובהתאם תערך העסקה עם תניות מיוחדות בהתאם למצב שיתברר.

לפעמים א’ הוא קבלן שבנה את הבנין לפני שנים רבות הסתבך בחובות ולא המציא את כל האישורים להעברת הזכויות לב’. אם רוצים לקנות מב’ צריך יהיה עוה”ד שיטפל בעסקה לודא מראש שיש מי שיחתום בשם אותו קבלן (יבדוק אם יש יפו”כ), אם החברה הקבלנית עדין קיימת (או שמא נימחקה/התפרקה וכו’).

לפעמים המוכר רשום אך מספרי הזיהוי לפיהם הוא רשום לא זהים למספרי הזיהוי הנוכחיים.(למשל הוא נרשם עם דרכון ממדינה כלשהי, ובינתיים יש לו דרכון אחר או שעלה לארץ והדרכון שעמו רכש את הדירה מזמן פג תוקפו ואפילו אין קשר עם אותה מדינה כמו איראן למשל).

לפעמים הדירה רשומה ע”ש מוכר אך אותו מוכר נשוי ובת זוגו יכולה לטעון (ובצדק בהרבה מקרים) שגם לה יש זכויות בדירה ולפעמים המוכר ובת זוגו גרים בדירה ויש להבטיח שגם בת הזוג שאינה רשומה תפנה את הדירה

ועוד ועוד.. מספר המצבים הוא אינסופי ואין מצב רישום דירה אחת דומה למצב רישום של דירה אחרת (אפילו אם הדירות באותו הבנין).

מי מחזיק בדירה

יש לבדוק אם הדירה מושכרת ואם כן לכמה זמן

יש לבדוק אם נערך חוזה שכירות מסודר עם השוכר וניתנו בטחונות שיבטיחו את פינוי הדירה במועד עליו מתחייב המוכר בחוזה המכירה

לפעמים הקונה רוכש את הדירה “עם השוכר” ( למשל בדירה להשקעה) ואז יש לעשות העברה מסודרת של הזכויות והבטחונות לקונה.

לפעמים אין חוזה מסודר והמחזיקים בדירה הם שוכרים שהחוזה איתם הוארך בע”פ מעת לעת במשך שנים. יש לשקול ולהתיעץ איך להיערך בנסיבות המקרה הספציפי. אם להחתים על חוזה שכירות חדש ומסודר או להשאיר כספים בנאמנות עד שיצאו השוכרים או פתרונות יצירתיים אחרים לפי הנסיבות.

יש לודא שלא ניתנה אופציה להארכת השכירות אשר סותרת את ציפיות הקונה.

לפעמים גר בדירה “בר רשות” כמו ילדם של המוכרים (ילד בזמננו יכול להיות גם בוגר עם משפחה) וכבר היו דברים מעולם כשהתברר ש”הילד” לא יצא במועד בו התחייבו המוכרים למסור את הדירה וכו’. כך כאשר גר בדירה גם הורה של המוכרים ועוד ועוד..

חובות ושעבודים על הדירה

הקונה יקבל את הזכויות בדירה רק אם המוכר יסלק את כל החובות והשעבודים הרובצים על הדירה.

השעבוד הנפוץ ביותר הוא “המשכנתא”. בבנית השלבים להזרמת התמורה למוכר יש לראות מתי ואיך תיפרע המשכנתא של המוכר. בטרם תערך העסקה יש לקבל “מכתב כוונות” מהבנק שלזכותו רובצת המשכנתא. במכתב זה מאשר הבנק שאם יקבל X ש”ח עד ליום Y הוא יסיר את המשכנתא מהדירה. בהתאם לכך תערך העסקה.

הקונה תמיד יעדיף שכל כסף ראשון שהוא משלם למוכר יופנה לסילוק המשכנתא או להקטנתה ובכך “יתנקו” יותר זכויות המוכר בדירה ותקודם המטרה שהיא העברת הזכויות על שמו של הקונה.

המוכר לא תמיד ירצה שכך יתנהלו הדברים ויעדיף לקבל סכום כסף שיאפשר לו תחילה לקנות דירה אחרת. זהו נושא למו”מ ותלוי בגובה המשכנתא של המוכר, בנסיבות המקרה (לפעמים המוכר לא עומד לסלק את המשכנתא שלו אלא בדעתו לגרור אותה לדירה אחרת שהוא רוכש), במשכנתא שלוקח הקונה וסכומה ועוד ועוד נסיבות. כל מקרה לגופו.

אם רובצים על הדירה עיקולים יש לקבל מעין מכתב כוונות מהמעקל אשר לפיו הוא מתחייב להסיר את העיקול עם קבלת סכום שמצוין במסמך ועד לתאריך מסוים.

חריגות בניה

ישנם 2 “מעגלים ” בנושא אשר אמורים היו להיות חופפים אך לצערנו לא תמיד כך הם הדברים.

מכירת/רכישת דירה היא עסקה של העברת זכויות מהמוכר לקונה “בתחום הקניני”. הזכויות עוברות מהמוכר לקונה ברישומים (טאבו/חברה/חברה משכנת/מינהל מקרקעי ישראל וכו).

קיים מעגל נוסף שקשור לנושא. זהו היבט התכנון והבניה. למרבה “הפלא” יש לדעת שהעובדה שנכס רשום בטאבו או במקום אחר עדין אינה הוכחה לכך שהנכס נבנה עפ”י היתר בניה ויתכן שחלקו ואפילו כולו לא נבנה עפ”י היתר בניה.

ולכן כמו שאת ההיבט הקניני יש לבדוק ולתאם עם עו”ד שזה תחום עיסוקו, כך יש לבדוק את ההיבט התכנוני עם בעלי מקצוע שהם: שמאי או אדריכל או מהנדס.

אותו יועץ שתשכרו את שרותיו יעשה 3 דברים: יעיין בתיק הבנין בעיריה ויבדוק איזה היתר בניה /היתרים יש לנכס, אח”כ יתאם פגישה בנכס עצמו וישווה את המסמכים שמצא בתיק העיריה ויראה אם מה שבנוי בפועל הוא מה שהותר לבנות בהיתר הבניה ותואם למסמכים שבתיק הבנין. לאר מכן יתן לכם חוו”ד. יתכנו מצבים בהם לדירה ניתן היתר בניה אך סופח בפועל שטח נוסף מהגינה/חדר העגלות/הגג וכו.

כבר היו מקרים שבטאבו רשומה דירה אך בעיריה אין לה היתר. בדיקה כזו חייבת להתבצע בעת רכישת דירה שנבנתה באפן פרטי, רכישת וילה/ בית דו משפחתי/דירת גג ונכסים שאינם סטנדרטים. קונה שרוצה להיות בטוח שאין חריגות טוב יעשה אם יבדוק בכל מקרה.

מעיון בתיק הבנין של הנכס (הפתוח לכל אחד) ניתן לראות אם נשלחו מכתבי התראה על בניה לא חוקית, ניתנו צווי הריסה וכו’.

מיסוי

ישנם כמה מיסים החלים/עלולים לחול במכירה. הדבר הוא מענינו של המוכר כיון שהוא רוצה לדעת איזה מיסים חלים עליו וכמה כסף ישאר לו בעסקה.

הקונה צריך להבין שהדבר גם מאד חשוב לו וזאת כיון שכדי להעביר את הזכויות מהמוכר לקונה יש לקבל אישורים מכל הרשויות כי מיסים אלה שולמו ובלעדיהם לא תוכל להתבצע ההעברה של הזכויות.

מיסים

מיסים החלים על המוכר:

• מס שבח. יש לבדוק אם למוכר מגיע פטור מהמס.
• היטל השבחה. אם קימות זכויות בניה במקום שטרם מומשו.
• תשלומים למינהל מקרקעי ישראל אם הנכס טרם הוון.
• הקונה חב בתשלום מס רכישה.

בנית תזרים התמורה בעסקה ילקח בחשבון הצורך להבטיח שיהיה מספיק כסף לסילוק המיסים העתידים לחול במכירה, סילוק החובות והשעבודים, פינוי הדירה.

משכנתא וגרירת משכנתא מצד הקונה

מומלץ לקונה לבדוק מראש בטרם יכנס לעסקה אם בנק מוכן לאשר לו את ההלואה העתידה להרשם כמשכנתא, בסכום שהוא מתכנן ללוות (אחוז המימון). ככל שאחוז המימון גבוה יותר הדבר נחוץ יותר שכן אם שמאי הבנק יעריך את הדירה בסכום הפחות ממחיר העסקה ואחוז המימון גבוה, לא בטוח שהבנק יסכים ליתן את סכום ההלואה שמתכנן הקונה ליטול.

אם הקונה מבקש לבצע גרירת משכנתא עליו להבטיח שהדבר יעוגן בחוזה מראש ובתנאים שיסוכמו. המינימום מבחינת המוכר להסכמה לגרירה הוא שיקבל מראש מהקונה את סכום הפיצוי המוסכם בתוספת סכום המשכנתא הניגררת.

ליקויי בניה

לשיקול דעת הקונה אם להביא מומחה לבדיקת ליקויי בניה ובהתאם למימצאים להסדיר בחוזה מי יתקנם או אם יקוזז מחיר עלות הליקוי שיתברר. הדבר משתנה אם הדירה חדשה ועדין תחת אחריות חוק המכר או כבר חלפה התקופה. ועל כך ראה דברינו באתר זה על רכישת דירה יד 1.

 בהצלחה!