עסקת הקומבינציה היא עסקת מכר חלקי. בעסקה זו בעל קרקע מתקשר עם קבלן ומוכר לו חלק מהקרקע שלו. הקבלן בונה על הקרקע כולה גם על החלק שרכש וגם על החלק שנותר למוכר.

דוגמא: אם ניתן לבנות על הקרקע בנין בן 30 דירות ונניח עסקת הקומבנציה היא של 40% פרוש הדבר שהבעלים מוכר 60% מהקרקע ויקבל בתמורה מהקבלן 40% ממה שיבנה.בדוגמא זו יקבל הבעלים 12 דירות.

עסקת הקומבינציה נוצרה משיקולי חסכון במס.

בעסקה זו נמכרות חלק מהזכויות ולכן המס הוא רק על החלק הנמכר

בנוסף, הבעלים לא צריך “לקנות” את אותן דירות שיקבל מהקבלן(או חנויות או כל שיבנה) ולכן לא יוטל עליו מס רכישה, מס שהיה צריך לשלם לו היה רוכש את אותם נכסים במקום אחר.

חסכון נוסף במס נוצר בשיטת חישוב שווי התמורה בעסקת קומבנציה.

המיסוי החל על הבעלים

מס שבח

זהו לרב המס המשמעותי ביותר בעסקה. שיעורו תלוי במועד רכישת הזכויות ע”י המוכר. אם רכש את הזכויות עד שנת 1960,אם או רכש אותה בין השנים 1.4.1961-7.11.2001 או לאחר מכן. אם המוכר ירש את הזכויות אזי שיעור המס משתנה לפי מועד פטירת המוריש. לפעמים יקבע לצורך חישוב שעור המס, מועד פטירת המוריש, ולפעמים “ילכו אחורה” למועד בו רכש המוריש את הזכויות. תלוי במועד הפטירה. אם המוכר קיבל את הזכויות בכמה שלבים (למשל חלק קנה וחלק ירש או בכמה ירושות) יערך לו חישוב ניפרד לכל חלק לפי מקורו ובשעורי מס שונים).

פריסה: לפי נסיבותיו האישיות של המוכר יש לבדוק אם ראוי בנסיבות הספציפיות לבקש פריסה במכירה.

בית מגורים על החלקה:

כאשר על השטח הנמכר יש בית מגורים אפשר לכאורה לבקש פטור על בית המגורים (כפוף לעמידה בתנאי פטור), אולם יש להיזהר מכך מאד ולעיתים כלל לא משתלם לבקש את הפטור. הדבר תלוי בשווי הבית הקיים לעומת שווי התמורה שתתקבל בעסקה. שכן אם מבקשים פטור על הבית הקיים שלטונות המס מחשבים את התמורה באפן שהיא כוללת גם את הקרקע של דירות התמורה בנוסף לבניה עצמה. בנוסף לכך בעת המכירה יום הרכישה של דירות התמורה “יזוז” למועד עסקת הקומבינציה (לפעמים הדבר טוב יותר למוכר ולפעמים גרוע יותר והדבר שוב תלוי בנתונים האישיים של המוכר וכיצד רכש/קיבל/ירש את זכויותיו).

מס ערך מוסף

יש פעמיים מע”מ בעסקה:

• מס ערך מוסף על הקרקע
  חל על הקבלן. אם המוכרים פרטיים הקבלן יוציא חשבונית עצמית. אם לא אזי יתווסף מע”מ כנגד הוצאת חשבונית על-ידי המוכר.
• מס ערך מוסף על הבניה. הקבלן נותן שרותי בניה לבעלים על חלק הקרקע שלא נמכר. מקובל שמס זה משלם הבעלים לקבלן. התשלום הוא בעת עלית הקבלן על הקרקע. הסכום “הולך” אחרי השומה שנעשית ב”מס שבח”.

היטל השבחה

זהו מס עבור עלית ערך הקרקע כתוצאה מהשבחות שנעשו בה ע”י גופי התכנון מעת לעת,מהמועד שהקרקע נרכשה ע”י המוכר (או המורישים לו).(השבחות שנעשו קודם לכן שולמו ע”י מי שמכר לו את הקרקע).

שווי קרקע נקבע לפי מיקומה ולפי זכויות הבניה שחלות במקום.

אם ישנם 2 מגרשים באותה שכונה אך באחד היעוד הוא גינה ציבורית ואילו בשני היעוד הוא מגדל מגורים בן 20 קומות ברור שהשווי של כל אחד יגזר מזכויות הבניה (והמיקום).

אחוז הקומבנציה נקבע בכל מקום לפי “שווי שוק” ולדוגמא ברור שבתל אביב אחוז הקומבינציה יהיה גבוה יותר מאשר למשל בטבריה. (אך גם זה לא חד משמעי ותלוי בנוף ובמיקום הספציפי). גם בעיר עצמה יתכן פער באחוזי הקומבינציה לפי השכונה בה מצוי הנכס או אם יש לו נוף, אם הוא גובל בבית ספר, בית חולים או תחנת מגן דוד, בית אבות וכו’. לפיכך השאלה אם לבעלים יינתנו 35% או 40% או 50% היא לפי המחירים בסביבת הנכס+נתוניו הספציפיים.

מצד שני הבעלים צריך “להביא” את הקרקע למצב שניתן יהיה לממש את כל הבניה שממנה הוא מקבל את התמורה ולכן כל היטל ההשבחה חל על הבעלים. אם הוא מביא מגרש ל-5 קומות הוא יקבל את האחוז בקומבינציה מ-5 קומות ואם יביא מגרש ל-20 קומות הוא יקבל את האחוז ממצב זה. לפיכך כל תשלומי ההשבחה לצורך כך יחולו עליו.

חובת תשלום היטל השבחה היא רק בעת מימוש. מימוש הינו בניה או מכירה (מה שמגיע קודם). לאחר המימוש התשלום נושא בנוסף להפרשי הצמדה גם ריבית גבוהה ביותר (9%!)

תשלומים למינהל מקרקעי ישראל

לפעמים המוכר אינו הבעלים של הקרקע אלא רק חוכר. רב החכירות הן ממינהל מקרקעי ישראל. במקרה זה יהיה צורך לשלם למינהל על שינוי הניצול של הזכויות.(תלוי מה הזכויות שיש למוכר בהסכם החכירה לעומת הזכויות הניתנות למימוש עפ”י הת.ב.ע. בעת ביצוע חוזה הקומבינציה). הדבר יכול להיות כרוך בתשלום סכומים משמעותיים ביותר. יש לבדוק נתונים אלה מראש שכן יש להם השלכות משמעותיות על תחשיבי ההוצאות בעסקה. אפשר לחשוב על כך שהמוכר ישלם את שינוי הניצול ואז תעשה הקומבינציה על הזכויות המעודכנות. אפשר גם לעשות עסקה לפיה המוכר יקבל תמורה לפי הזכויות שיש לו ואילו הקבלן שישלם את כל הדרוש לשינוי הניצול כבר לא יצטרך לתת מזכויות אלה תמורה לבעלים. אפשריים גם מצבי ביניים. הדבר תלוי במו”מ, בתנאי השוק ובכל מקרה לגופו.

בחירת דירות התמורה

אם העסקה מתנהלת בין מוכר אחד לקבלן אזי יכולים הצדדים לקבוע מראש אילו דירות ספציפיות תינתנה לבעלים. ואולם לא תמיד ידוע בשלב עריכת החוזה איך יהיה התכנון הסופי ולכן ברב המקרים נקבע בחוזה מנגנון לבחירת הדירות בין הצדדים. מנגנון זה הכרחי במיוחד כשיש מספר בעלי קרקע המתקשרים עם הקבלן.

בחירת הדירות נעשית בד”כ במנגנון של הגרלה.בעלי הקרקע מגרילים בינם לבין עצמם את התור לבחירת הדירות ואח”כ לפי התוצאות נערכת הבחירה בינם לקבלן.

הקבלן מכין טבלת שווי כל הדירות העתידות להיבנות (בד”כ בשלב שכבר ניתן אישור עקרוני לבנין ע”י מוסדות התכנון). בכל דירה נקבע שוויה.

הבעלים, לפי חלקו זכאי “לניקוד” שמשקף את חלקו בקרקע מוכפל באחוז הקומבנציה שניקבע. הוא בוחר דירה שמשקפת את הניקוד שקיבל ואם בחר דירה יקרה יותר או זולה יותר מהניקוד המגיע לו נקבע בחוזה מנגנון להתחשבנות מול הקבלן.

מכירת דירות הקבלן

עפ”י החוק חייב הקבלן לתת לרוכשי דירותיו ערבות. בחוק נקבעו סוגי ערבויות למטרה זו. הערבויות הנפוצות ביותר הן הערת אזהרה על הקרקע או ערבות בנקאית בתנאי חוק המכר.

כאשר הקבלן לא עושה ליווי בנקאי יקבע בחוזה הקומבנציה קצב רישום הערות אזהרה לזכות רוכשי דירות הקבלן. כאשר הקבלן עושה עסקת ליווי בנקאי אזי הוא יתן לרוכשי דירותיו ערבות בנקאית מהבנק המלווה.

מפרט

הבעלים מתקשר עם הקבלן לרב לאחר שראה את הדירות שבנה במקום אחר והן מצאו חן בעיניו. לכן בנוסף למפרט שיצורף לחוזה מומלץ להוסיף שהדירות שתיבננה בפרויקט הנוכחי תהינה לא פחות מהמפרט של הקבלן בפרויקט שאותו ראה הבעלים.

תם ולא נישלם.