03-5045381

עסקאות במקרקעין – לא יאומן כי יסופר – בלוג לניתוח פס"ד מזווית אישית

ודוי קטן

אבא שלי, אהרן שרשבסקי ז"ל, היה עו"ד שעסק בתחום המקרקעין וממנו נדבקתי בחיידק.

עוד כשהייתי בתיכון אבי היה רץ אחרי עם ספרי פד"י תכולים ומבקש כל פעם שאקרא פס"ד ואומר לו מה הבנתי. כשהייתי קוראת ועונה לו מי זכה במקרה שאותו קראתי הוא היה חוזר ואומר לי שלא הבנתי ושאקרא שוב. עד שהייתי מבינה שמי שזכה במשפט לא בהכרח הוא זה שבאמת ניצח
(פד"י הם הספרים בהם מתפרסמים פסקי הדין של ביהמ"ש העליון ושהיו התנ"ך שלנו כשעדיין לא היו פס"ד באתרי אינטרנט)

דוגמא: אדם מכר את דירתו במחיר 400,000 ₪. ונניח שבחוזה לא נקבע מנגנון להצמדת התשלומים. הקונה אחר בביצוע התשלומים שוב ושוב. והמוכר עמד על כך שהקונה ישלם לו את התשלומים עם הפרשי הצמדה ואם לא יעשה כן הוא לא יקבל את הכסף מידיו. לבסוף המוכר הודיע לקונה שהוא מבטל את החוזה. הקונה תבע אכיפה של החוזה. המשפט נימשך כ-5 שנים. לבסוף ביהמ"ש פסק אכיפה וקבע שעל הקונה לשלם למוכר את התמורה בגין הדירה  בתוספת הפרשי הצמדה כפי שהמוכר דרש. לכאורה המוכר צדק והוא יקבל עכשיו את כל הכסף צמוד כפי שרצה. אבל בפועל, במשך אותן שנים התרחשה עליה דרמטית במחירי הדירות. כך שגם אם יקבל את כל הכסף צמוד מדד ואולי אפילו עם ריבית, עדין יתכן מאד שמבחינת כוח הקניה הוא יישאר מאחור והכספים שקיבל לא יאפשרו לו לקנות אפילו דירה דומה כמו זו שמכר. ניצח במשפט אך הפסיד בגדול.

התמימות של הציבור בעסקאות מקרקעין /העדר חינוך משפטי

בבתי הספר לא מלמדים חינוך משפטי, או נאמר בזהירות, לא מלמדים מספיק. אבל בחיי היומיום  כמעט כל פעולה שאנחנו עושים יש לה משמעויות משפטיות. אינסוף פעולות שאנחנו עושים הן חוזים לכל דבר וענין. החל מנסיעה באוטובוס או קניה בסופר, הזמנת מוצרים באינטרנט, מכירת מוצרים בחנות או ביקור אצל רופא וכו'. אנחנו מבצעים את הדברים אך אין לנו מידע בסיסי ביותר מה המשמעויות המשפטיות של מה שאנחנו עושים.

רב הציבור מגיע לבצע עסקאות מקרקעין כשהוא תמים ביותר ואינו ער למורכבות הנושא , לסיכונים שיתכנו בדרך ולחשיבות הרבה שיש להיעזר באנשי מקצוע, לפעמים יש צורך ביועצים ממספר תחומים. (כך למשל נזקקים לצורך עסקה במקרקעין לא רק לעו"ד אלא הכרחי שיהיה עו"ד שמומחה לדבר, מהנדס לבדיקת מצב דירה מבחינת ליקויי בניה או שמאי/אדריכל/מהנדס לבדיקת חריגות בניה ואפילו יועצים כלכליים לבחינת איזה משכנתא לקחת). כך קורה שאדם שרוצה למכור את דירתו פונה לאינטרנט מפרסם מודעה ומתחיל בתהליך, או שפונה למתווך וזה מקדם את הנושא. אנשים לא ערים לצורות הרישום המורכבות של הזכויות , שהן לצערנו נפוצות בארץ, ובהרבה מקרים הם מדלגים על השלב של ביצוע הכנה מסודרת לקראת המכירה.

גם הקונים (כמו המוכרים) בתמימותם ממהרים לא אחת לחתום על זכרון דברים מבלי לבדוק את צורת הרישום שקיימת במקרה הספציפי של הדירה שאותה הם רוצים לקנות, ואח"כ כשהם כבר פותחים את העיניים הם מוצאים את עצמם בתוך עסקה שאולי לא היו רוצים בכלל להיכנס אליה וכל זאת בגלל שמיהרו לחתום על זכרון דברים כי לא חשבו שזה מחייב (ואם זה לא מחייב אז למה חתמו)..

יומיום מתפרסמים פס"ד רבים בכל התחומים ואנו עוה"ד מופצצים בניוזלטרים המפנים אותנו אליהם. אותם פסקי דין /סיפורים (שהם בעצם מקרים מהחיים שלפחות לאחד הצדדים לא נגמרים בהפי אנד) מהווים עבורנו עוה"ד כלי ללימוד והסקת מסקנות. כל עו"ד לומד באוניברסיטה שפסק דין שניתן ע"י ביהמ"ש העליון הוא הלכה מחייבת (תקדים) לבתי המשפט מתחתיו (בימ"ש מחוזי ובימ"ש שלום) ופס"ד של בימ"ש מחוזי הוא תקדים לבתי משפט השלום והלכה מנחה לבתי המשפט מאותה הדרגה. החלטות של בימ"ש שלום הן רק החלטה שיכולה להנחות בתי משפט של השלום.

אבל, בהמשך למה שסיפרתי על אבא שלי, אני רוצה לכתוב דווקא על פסה"ד שהם לא הלכה מחייבת (בהכרח)  אלא על המקרים שעלולים להיות מקרים יומיומיים ולכן חשוב שנקפיד שאנחנו לא נהיה גיבורים של סיפורים כאלה. הרי אם נחשוב על זה, בחיי היומיום, רב העסקאות שמתבצעות מסתימות ללא פניה לבתי המשפט. אלה שכן נזקקים לבית המשפט, רובם מגיעים לבית משפט שלום, פחות מגיעים למחוזי ורק מיעוט שבמיעוט מגיע לבית המשפט העליון.

הליכים משפטיים כרוכים בהוצאות, שלרב אינן זניחות (בלשון המעטה!!!), בהשקעת אנרגיות וזמן. ההליכים נמשכים ונמשכים על פני שנים ולעיתים  אף אם בסוף ניתן פס"ד לטובת צד, לא בהכרח הזכייה מפצה על השינויים שחלו במשך הזמן שחלף, כמו עליית מחירי הדירות בדוגמא שנתתי לעיל, שקרתה בשנים האחרונות ושהייתה הרבה מעבר להצמדת סכום כסף למדד ואפילו אם יוסיפו את הריבית.

ועוד צריך לזכור. פס"ד הוא פרשנות משפטית לסיטואציה שבאה בפני ביהמ"ש. זוהי תוצאה עפ"י החוק שלא בהכרח חופפת לתוצאה לפי הצדק. (צדק בכלל הוא כנראה דבר סובייקטיבי, ולכל צד יש את הצדק שלו). ולכן חשוב לכולנו הן כציבור והן כעו"ד לנתח את המקרים שקרו  וללמוד איך להשתדל שלנו זה לא יקרה.

מעתה אביא מעת לעת פס"ד כאלה שהמשותף להם הוא לדעתי המשפט: לא יאומן כי יסופר. והם יופיעו בסדר רץ. פס"ד 1 פס"ד 2 ואילך.. לפי המקרים שהמציאות תספק וגם לפי הזמן שיעמוד לרשותי ….חשוב להדגיש שזו הפרשנות שלי וכל אחד יכול לפרש את הדברים לפי הבנתו/נסיונו/ונקודת מבטו והעיקר שילמד ויפיק תועלת. וכמו שהבנקים תמיד כותבים לנו ט.ל.ח.

מעוניינים לקבל עזרה בנושאים שבמאמר?

צרו איתנו קשר בטלפון 03-5045381 או כתבו לנו דרך האתר.

סגור לתגובות.