03-5045381

מהפכת 1.1.2014 : על הביטול הזוחל של הפטור במכירת דירת מגורים לחלק ניכר מבעלי הדירות

 יודע גם כל מי שאינו  מומחה גדול במקרקעין  שבאפן עקרוני אין מס שבח על מכירת דירות בתנאים שצריכים להתקיים או שאם אינו עומד בהם ניתן להמתין זמן מה ולעמוד בהם.

בגדול: מס שבח הוא מס על השבח. מס על הרווח שבין הוצאות הרכישה המשוערכות למדד לבין מחיר המכירה (והפחת).

האפשרות  הזו הסתימה לגבי מרבית הציבור ביום 1.1.2014

מה  היה המצב עד ל 1.1.2014:

אם לאדם היתה דירה "מזכה" (דירה  שעמדה בקריטריונים מסוימים כגון היותה ראויה למגורים בפרק זמן מסוים) ,ואם הוא לא קבל אותה במתנה בתקופת זמן שקדמה למכירה ( בפרקי זמן שנקבעו בחוק  תלוי ממי המתנה, בין שנה ל-ארבע שנים) ואם הוא לא מכר דירה ב-4 השנים שקדמו למכירה (וגם כל מי שנימנה על התא המשפחתי שלו לא מכר ) יכול למכור דירה בפטור ממס שבח.

הפטור הזה היה לכל הציבור וכך מי שמכר דירה המתין שוב 4 שנים למכירה הבאה.

היה פטור נוסף למי שכל הזמן היה בעל דירה יחידה (בתנאים שנקבעו) ((מותרת תקופת חפיפיה בין רכישת דירה נוספת למכירת הדירה הקודמת)

ועוד פטור לדירה בירושה ממורישים קרובים שמוגדרים בחוק  אם זו דירתו היחידה בעזבון של המוריש .

ישנם עוד פטורים ספציפיים כגון פטור בפינוי בינוי, פטור במכירת זכויות לפי תמ"א 38 ועוד.

הפטור הראשון היה הנפוץ והשימושי ביותר. פטור זה איפשר מצבים לפיהם אדם יכול היה לרכוש דירה ולהרוויח עליה מיליוני ₪ וכל הרווח היה פטור, ללא תיקרה לפטור וללא התחשבות אם בבעלותו דירות נוספות , אם הוא תושב ישראל או לא.

לא פעם קראנו בעתון איך בית או דירה נמכרו בעשרות מיליוני ₪ וידענו שכל הרווח ללא הגבלת סכומו ישולשל לכיסו של המוכר. (במגבלות הנ"ל ובכך שאין זו "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" שכן אז יחול מס הכנסה).

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין בא לעצור את החגיגה הזו ולהחזיר את הדברים לפרופורציה.

נקודת המוצא היא שרווח של משפחה על דירת המגורים שלה  אינו צריך להיות ממוסה מכיון שזו לא השקעה עסקית/מסחרית, ואם משפחה רוצה למכור את דירתה ויקחו ממנה מס, היא לא תוכל להמשיך ולרכוש דירה אחרת   כי יחסר לה מה ששולם כמיסוי.

מצד שני מדוע יש להטיל מס על עבודה  ועל נכסים אחרים ואילו על רווחים מקניה ומכירה של דירות שאינן משמשות את משק הבית לצרכיו אלא כדרך לעשיית רווחים  יש פטור. את הענין הזה החליטו לסיים.

בנוסף, הפטור עד כה היה ניתן  לכולם , גם למי שאינו תושב ישראל. וכך, אם תושב חוץ היה דירה ברווח גדול הוא היה מקבל בארץ פטור מהמס, אך במדינת התושבות שלו הוא היה משלם את המס , ובאפן זה המדינה  הפסידה את המס לטובת מדינת התושבות של אותו מוכר.

גם נושא זה הופסק.

מה יקרה לדירות שנרכשו "לפני המהפכה" כלומר לפני 1.1.2014

ברשימה זו אבחן את המצב רק לגבי אלה שביום 1.1.2014 היתה להם יותר מדירה אחת  ושביום המכירה יש להם יותר מדירה אחת.

התיקון נעשה באופן שבא לא לפגוע ברווחים שיש לציבור מהשבח שנצבר על דירות שנרכשו לפני 1.1.2014

וכך, השבח שיצטבר על אותן הדירות מיום המהפכה ואילך יהיה חייב במס של 25%.

לכאורה היינו צריכים שמאות שתקבע מה שווי כל דירה ודירה ביום 1.1.14. המחוקק ובצדק רצה לחסוך את הויכוחים בנושא שווי הדירות ליום 1.1.2014 וקבע דרך פשוטה וקלה לחישוב.

וכך, רואים מה פרק הזמן שבו המוכר בעל הדירה ומחלקים אותו לשניים. החלק היחסי לפני התאריך 1.1.2014 והחלק היחסי מהתאריך 1.1.2014 ועד המכירה (חישוב לפי מספר הימים).

למשל: אם אדם קנה דירה ב 1.1.2000 וימכור אותה ב 1.1.2015 פרושו שהוא בעל הדירה  15 שנה. וכך 14 השנים מתוך 15 השנים שקדמו ליום המהפכה פטורים ממס שבח ואילו 1/15 שזה שנה אחת מתוך 15 השנים שהדירה בבעלותו יהיו חייבים במס.

אם הוא קנה את הדירה ב-1 ₪ וימכור אותה ב-1,500,001 ₪  יוצא שהרויח ב-15 השנים 1,500,000 ₪. ובמקרה זה על 1/15 מהשבח כלומר על 100,000 ₪ הוא ישלם 25% שהם 25,000 ₪.

מכאן, שככל שהמוכר יחזיק את הדירה יותר זמן, נניח עד 1.1.2020 תקופת החיוב במס ביחס לכל תקופת בעלותו בדירה תהיה ארוכה יותר ולכן החלק מהשבח החייב במס יגדל. וכך, אם הדירה תימכר ב 1.1.2020 במחיר 2,000,001 ש"ח והרווח יהיה 2,000,000 הרי ש 5 שנים מתוך 20 השנים שהדירה בבעלותו יהיו חיבות במס כלומר 1/4 מהתקופה. בדוגמא זו החלק החייב יהיה 500,000 ₪ והמס 25% עליהם כלומר 125,000 ₪.

אך המחוקק קבע מגבלות להטבה הנ"ל לתקופת 4 השנים שמיום המהפכה ועד 31.12.2017 ("תקופת המעבר"):

בין היתר הוגבל כל מוכר למכירה של עד  2 דירות בתקופה זו,(בתנאי שהמכירה ה-2 מבין ה-2 תרחק לפחות 4 שנים ממכירות שנעשו לפני המהפכה)  שאין המכירה נעשית לקרוב ושאם הדירה נתקבלה במתנה תעבור תקופה מאז קבלתה ("תקופת צינון") באורך התקופות שהיו קבועות לפני ה-1.1.2014 (ושבינתיים הוארכו בחוק  לגבי דברים אחרים).

עדין קיימים מגבלות ותנאים מקדמיים נוספים  כמו למשל חובת היות הדירה דירה מזכה.

זה התיקון הגדול והמשמעותי ביותר בתיקון 76.

בהמשך לאמור יוצא שמעתה:

כל מי שירכוש דירות נוספות  ישלם 25% על השבח שיהיה לו בעת המכירה  שכן תקופת בעלותו בדירה היא כבר לאחר 1.1.14.

ההטבות הנ"ל חלות גם על תושבי חוץ.

להטבות הנ"ל:

 אין מגבלה על  מחיר הדירה ,

 וגם מי שימכור פנטהאוז ב-50 מליון ₪ יכול לקבל פטור לתקופה שעד 1.1.14 בתנאים שפורטו לעיל.

יוצא שככל שהמוכר דוחה את תקופת המכירה, חלק התקופה החייב במס גדל .

יוצא גם שככל שאדם  בעל דירה שנים רבות יותר "הנזק" משמעותי פחות. אם אדם בעל דירה 30 שנה ויחזיק אותה שנה  נוספת, מרכיב החיוב הוא רק על 1/31 שנים (ועל זה 25%)

אך אם אדם בעל דירה שנתיים וימשיך להחזיק בדירה הרי אחרי שנה מרכיב החלק החייב במס  יהיה 1/3 ואחרי שנתיים יהיה 2/4..

ברשימה זו לא דנתי עדין בפטורים שנותרו לאחר תיקון 76 ואיך הם השתנו/צומצמו ( פטורים ממש להבדיל מחישוב מוטב שניבחן לעיל) .

מעוניינים לקבל עזרה בנושאים שבמאמר?

צרו איתנו קשר בטלפון 03-5045381 או כתבו לנו דרך האתר.

סגור לתגובות.