03-5045381

המקרה העצוב של בר שלום שלא היה כל כך בר מזל

כתבה ראשונה בסדרה "לא יאומן כי יסופר"

בעקבות פס"ד שניתן ב- 23.12.12 בבימ"ש השלום ראשל"צ ת"א 4276/09 בר שלום ואח' נ' סויסה ואח'. כבוד השופטת יעל בלכר.

 העובדות כפי שעולות מפסק הדין:

 לבני משפחת בר שלום דירה בבאר יעקב. הדירה לא רשומה בטאבו. כל דירה שלא רשומה בטאבו רשומה באפן זמני במקום אחר. היות והרישום זמני, צריך לבדוק אותו בזהירות רבה יותר מבדיקת זכויות שרשומות בטאבו ולוודא שהמידע והמסמכים שמתקבלים נכונים מדויקים ושלמים.

למשל, כאשר קונים דירה מקבלן, אם הקבלן עדין לא רשם את כל הבניין בטאבו כבית משותף , וטרם נרשמו הדירות בטאבו כיחידות ניפרדות, אזי כאשר דייר שקנה דירה מאותו קבלן ירצה למכור אותה, הוא למעשה מוכר את הזכויות שהקבלן הבטיח לו. זו זכות חוזית (זכות IN PERSONAM) (זכות בין 2 צדדים) להבדיל מהזכות הרשומה בטאבו שהיא זכות שטובה כלפי כל העולם ונקראת זכות קנין IN REM.

כאשר מוכר הדייר את הזכות החוזית, הואלא יכול להביא נסח מהטאבו המלמד על זכויותיו כי כאמור עדין לא התבצע הרישום בטאבו. במקרה כזה הוא צריך להביא "אישור זכויות". זהו אישור של הקבלן (בדוגמא שלנו) שלפיו מאשר הקבלן מספר דברים: 1. מי רשום בספרים שהוא מנהל. 2. האם רשום בספריו שיש התחייבות לרשום משכנתא על זכויות אותו דייר. 3.האם יש עיקולים /הערות וכו' או אם חסר משהו כמו מס רכישה  4. מה הנוהל של אותו קבלן ספציפי על מנת להעביר בספריו את הזכות החוזית מהדייר הרשום למישהו אחר. עד כה בקיצור נימרץ.. ואתם מוזמנים להרצאותי בנושא במכון להשתלמות עו"ד בת"א. כמובן שלכל קבלן או מנהל רישום כזה יש את הנהלים שלו והטפסים שיועציו המשפטיים הכינו לעניין זה, אבל יש  דמיון בין הרישומים הזמניים. לפעמים בשלב זה צריך להעביר את הזכויות גם אצל הקבלן וגם במינהל מקרקעי ישראל. אבל לא נסטה ממטרת כתבה זו ולכן נקצר בנושא.

במקרה של משפחת בר שלום, הקבלן שבנה את הבנין ,וכנראה עוד מספר בנינים באותה שכונה, לא רשם את הבית המשותף. גם נכתב בפסה"ד שהחברה שלו נמחקה.

במצב זה, כאשר בר שלום רצו למכור את דירתם הם נזקקו ל"אישור זכויות"  מהקבלן  בו יפורט שהם אכן זכאים להירשם בעתיד בטאבו כבעלי הזכויות בדירה, אם יש להם משכנתא וכו'.

מכיון שהקבלן לא מילא את התחייבותו במשך שנים ומכיוון שהחברה שלו נמחקה ( וכדי שמישהו יהא מוסמך לחתום בשם החברה יש לערוך הליך משפטי של החייאת החברה), לא היה מי שיתן אישור זכויות בשם החברה.

בני משפחת בר שלום החליטו למכור את דירתם. הם מצאו קונה ונערך ביניהם חוזה למכירת הדירה ב-100,000 דולר. כמו שקל להבי מהמחיר, שנראה לנו נמוך, חלפו מאז הרבה שנים. עד כה בני משפחת בר שלום קבלו על חשבון הדירה …10,000 דולר בלבד.

בחוזה שנערך בין בר שלום לקונים הובהר כי אין אישור זכויות. נקבע שהקונה ישלם  ע"ח התמורה 10% . את השאר הקונה תכנן לממן מהלואה שתרשם כמשכנתא. נקבע בחוזה שאם לא יצליחו לקבל את אישור הזכויות  בתוך מספר חודשים הם יפנו לביהמ"ש שימנה את עוה"ד של המוכרים ככונס נכסים לטפל בנושא. ניתנה לקונה (בלבד) הזכות לבטל את החוזה . לאחר  מספר חודשים משלא נתקבל אישור הזכויות נערך תיקון לחוזה, עפ"י התיקון הקונים הורשו להיכנס לדירה מבלי שנידרשו לשלם דמי שכירות כלשהם וכמובן מבלי ששילמו 90% מהדירה.

חלפו שנים,עוד ועוד שנים, בינתיים התחלפו 4 כונסי נכסים לקדם את רישום הפרויקט ובכלל זה הדירה אך  מבחינה משפטית לא הונפק אישור זכויות כזה שאיפשר לקונה לקחת הלואה.אינני רוצה לפרט את כל מסכת העובדות המורכבת אלא להראות את התוצאה העגומה.

 המוכרים כעבור מספר שנים פנו לבית המשפט וביקשו לבטל את החוזה. אם נתנתק מהסעיפים המשפטיים ונסתכל על הנושא "כסיפור אנושי" נראה שבפני ביהמ"ש עמדה בעיה די קשה מעבר לשאלות המשפטיות.

 מצד אחד המוכר קיבל בעסקה רק 10% ממחיר דירה, ומצד שני הקונה יושב בדירה ואיננו משלם דמי שכירות.  גם את המשכנתא שתכנן הקונה לקחת לא לקח, ולכן גם לא רובץ עליו הנטל של החזרת המשכנתא.  מצד הקונה אפשר לומר שנושא הנפקת אישור הזכויות הוא "זבש"ו" של המוכר.

אבל, כפי שעולה בין השורות מפסה"ד, ידיו של המוכר (ומשאביו) הם לא בלתי מוגבלים. אם תקראו את פסה"ד תווכחו שנידרש היה לרשום את כל הפרויקט (כל הבנין/נים) בטאבו, ו-4 כונסי נכסים שמונו מעת לעת והרימו כל אחד ידיים בזמנו, לא הצליחו במשימה בשל אי שיתוף פעולה מהדיירים וקושי לעשות זאת (לא הכל ברור מפסה"ד).

אבל הבעיה הגדולה שעולה מפסק הדין אינה  פלפול משפטי כזה או אחר, אלא העובדה שמחירי הדירות עלו ועלו ולכן: אם יקבל המוכר את אותם 90% ממחיר הדירה (שהיו  90,000 דולר) אפילו אם יקבלם צמודים,  סכום זה לא יספיק לו לרכישת דירה אחרת (נניח זהה) בשל העליה העצומה במחירי הדירות.

ומצד שני,  לכאורה הקונה גם הוא,בתקציב שהיה לו באותה עת, לא יוכל לקנות דירה דומה. שניהם איבדו את הרכבת, ואחד מהם יפסיד את היכולת לרכוש דירה בסדר גודל כזה.

 אין במקרה הזה אפשרות לפתרון שלא יזיק נואשות לאחד הצדדים.

באותו מקרה עצוב נקבע שהמוכר לא הוכיח שעשה די להוצאת אישור הזכויות. וכך, הקונה נשאר לגור בדירה, ממשיך לא לשלם שכ"ד ובלי ליטול משכנתא ולשלם עליה ריבית, ובינתיים המוכר ממשיך לשלם את המשכנתא שנותרה לו על הדירה (שמכר).

 להשלמת "הסיפור" אציין כי מסופר שאותו מוכר גם קנה דירה  ונמצא בהפרת חוזה כיון שלא שילם את התמורה (כי לא קיבל מהקונה שלו) , שכר דירה בינתיים כיון שאת הדירה שמכר מסר לקונה ועוד ועוד.

באמת לא יאומן כי יסופר..

פסה"ד חיזק לי שוב דברים שאני עומדת עליהם, ומציעה  לכולם לזכור:

כאשר עסקה מותנית בדברים התלויים בצד זר לעסקה, יש לעשות אותה במתכונת של הפקדת תשלום ראשון בנאמנות אצל עו"ד (לרב ב"כ המוכר), לקצוב זמן להסדרת הנושא  (שבועות/חודשים לפי המקרה) ובחלוף הזמן לקבוע מה יקרה אם יוסדר הנושא או לא. למשל: תיקון פרטי זיהוי של מוכר, המצאת  יפו"כ חדש בין המוכר לקונה ולא להסתמך על יפו"כ כללי ללא שמות הקונה, קבלת הסכמות של הורים למכירה, של מעקלים, מכתבי החרגה, תיקון רישומים וכו).

כלל נוסף: ב-99.9999% מהמקרים אין לתת חזקה בדירה לקונה בטרם שילם את מלוא התמורה.

ולזכור בצניעות גם את הכלל: שחוכמה בדיעבד היא לא ממש חוכמה..

מעוניינים לקבל עזרה בנושאים שבמאמר?

צרו איתנו קשר בטלפון 03-5045381 או כתבו לנו דרך האתר.

סגור לתגובות.