03-5045381

האם לרשום דירה להשקעה על שם "הילדים"

בשנים האחרונות, פונים אלינו הורים ל"ילדים בגירים", העומדים בפני רכישת דירה להשקעה בשאלה, אם לרשום את הדירה על שם הילדים. לא מדובר בדירה שההורים נותנים במתנה לילדם, אלא דירה שאמורה להיות מושכרת ודמי השכירות ישמשו להורים כפנסיה.

הנושא מתעורר יותר בשנים האחרונות, כיון שהתקבל תיקון בחוק בנושא מס הרכישה.

מס רכישה משולם לפי מדרגות מס. המדרגה הראשונה היא 5% על כמיליון ש"ח הראשונים ממחיר הדירה. המדרגה השנייה היא 6% על כשני מיליון השקלים הבאים וכן הלאה עד 7% בשלב מסוים.. מדרגות אלה חלות כאשר רוכש הדירה הוא בעלים של דירה והדירה הנרכשת תהיה אצלו דירה נוספת. זאת בהנחה שהדירה הקיימת לא תימכר. ואולם, מדרגות המס שונות לחלוטין אצל מי שזו דירתו היחידה. מצב שמתקיים בד"כ אצל הילדים. המדרגה הראשונה היא  אפס עד 1,420,000 ש"ח  הראשונים ממחיר הדירה ואילו אח"כ המדרגה השנייה ההפרש בין הנ"ל לכ-  1,700,000  3.5% .ומעל סכום זה המס הוא  5% . כך יוצא שנוצר פער של עשרות אלפי ש"ח אם הרוכש הוא ההורה שאצלו אין זו הדירה היחידה או "הילד" שזו לו דירה ראשונה.

למרות פער זה יש לשקול את מכלול הנסיבות ולחשוב היטב אם, הרווח" בצעד זה שווה את המחיר. וכל מקרה לגופו.

מספר נקודות למחשבה:

ראשית: הילד ירצה ביום מן הימים לרכוש לעצמו דירה. באותו שלב יראו בדירה שכבר רשומה על שמו כדירה ראשונה והוא יצטרך לשלם על הדירה שירכוש את מדרגות המס של דירה שנייה. כך יצא שהוא "יחזיר" את ההטבה אם כי בשתי הסתייגויות: 1. מה מחיר כל אחת מהדירות. אם הדירה להשקעה יקרה יותר מהדירה שירכוש תישאר לו בכ"ז חלק מההטבה. 2. אם ירכוש רק חצי דירה ובת זוגו תרכוש את המחצית השנייה אזי לכל אחד יערך חישוב נפרד לפי נתוניהם האישיים.

שנית: הורים וילדיהם הקטינים מהווים תא משפחתי אחד במס שבח. לתא משפחתי יש מספר פטורים ממס שבח במכירת דירות. כאשר "הילד" (שהוא בגיר ולכן הוא בתא משפחתי ניפרד  מהתא של הוריו) ימכור את הדירה להשקעה יחשב הדבר למימוש פטור בתא המשפחתי שלו. יתכן ויהיו נסיבות שאותו מוכר לא יוכל כלל לבקש פטור ממס שבח שכן מכר לאחרונה דירה אישית וניצל את הפטור או אף אם טרם מכר יעדיף שלא "לבזבז" את הפטור למשל כי ירצה לנצלו למכירת דירתו האישית (שאולי יש לו עם בת זוגו). כך, ניצול פטור במכירת דירת ההשקעה יצור תוצאות בתא המשפחתי של "הילד" ואשתו.. ומה אם הורי אשתו רשמו גם הם על שם ילדתם "דירה להשקעה"..

שלישית: כאשר  המימון הוא של ההורים, מהוה הדבר מתנה. כשיש מתנה יש גם תקופת צינון בה לא יכול מקבל המתנה למכור את הדירה בפטור ממס שבח. אורך תקופת הצינון  הוא בין שנה לשלוש שנים ותלוי אם מקבל המתנה נשוי, גר בדירה או לא. (בהנחה שזו מתנה. שכן אולי פקיד השומה יטען כי בנסיבות אלה הילד נאמן להוריו ואז מדרגות הרכישה צריכות להיות  לפי מצב דירות הוריו(.

רביעית: מה יקרה אם יהיה סכסוך בין ההורים לילד? ומה אם יהיו לילד חובות ונושיו ינסו להיפרע מהדירה? כדי למנוע זאת  יש לרשום מלכתחילה שעבוד על זכויות הילד לטובת ההורים.

מה יקרה אם  הילד יסתכסך עם  בת זוגו? יש לערוךהסכם ממון מלכתחילה.

חמישית: ההורה ירצה גם להבטיח את שליטתו בנכס כדי שיוכל למכור אותו בכל עת ו/או להשכירו. לשם כך עליו להצטייד בייפוי כוח מילדו. כל עוד אין  קונה לדירה ייפוי הכוח תקף רק ל-10 שנים. ומה אם בתם  10 השנים הילד לא ירצה לחתום או אולי לא יוכל לחתום.

שישית: מה יקרה אם הילד יהיה חלילה פסול דין? מה אם ילך לעולמו? מכאן שהילד גם צריך לערוך  צוואה לטובת הוריו ולטובת יורשים חליפיים אם הוריו לא יהיו בחיים…

שביעית: ברור שבעת ביצוע הרכישה סומך ההורה על ילדו, בשר מבשרו. השנים חולפות ודברים משתנים. ההורה הזהיר יחתים את בנו גם על הסכם לפיו מאשר הילד כי אין לו זכויות בדירה וכי הבעלות בה היא של ההורה וכו'. נאמנות?(ראה לעיל)..

טענות הפוכות:

אם יהיה מס עזבון (כרגע אין) יחסך המס כיון שהנכס כבר יהיה רשום ע"ש הילד,

אין לי חששות מהילד שלי,

אני קונה את הדירה לטווח קצר ורק עושה "סיבוב"

דיה לצרה בשעתה,בינתיים יש חסכון משמעותי במס ננצל אותו, ו"כל דבר בזמנו" ועוד ועוד..

יש לי כלל: "אין פותרים בעיה עם בעיה"  אבל אני גם יודעת שלא כל דבר הולך רק לפי ההגיון  ועל כך הרי ניתן פרס נובל לפרופ' כהנמן יבדל"א  ופרופ' טברסקי ז"ל.

ואתם, אחרי שתשקלו את הדברים ואת הנסיבות הספציפיות שלכם ותתייעצו עם עו"ד מה תהיה החלטתכם?

מעוניינים לקבל עזרה בנושאים מתנה או נדל"ן?

צרו איתנו קשר בטלפון 03-5045381 או כתבו לנו דרך האתר.

סגור לתגובות.