03-5045381

אדם רכש קרקע ולאחר שנרשמה על שמו בטאבו ציווה ביהמ"ש להשיבה למי שרכש את הקרקע 35 שנים לפניו על אף שהקונה הראשון לא רשם אפילו הערת אזהרה!

האם חזר חלום הבלהות של "הקונה השני"

אדם רוכש קרקע, משלם התמורה, מקבל החזקה ולפתע מופיע מי שטוען כי רכש את הקרקע עשרות שנים לפניו. זהו חלום הבלהות של כל רוכש נכס מקרקעין. כך קרה לראיף שרכש קרקע, רשם הערת אזהרה,שילם התמורה, גידר הקרקע ושלוש שנים אח"כ הופיעו חדאד וטענו כי רכשו את הקרקע 32 שנים לפניו. בביהמ"ש העליון נפסק (ע"א 3099/10 , 9.10.12 )כי יבוטל הרישום בטאבו ע"ש ראיף והקרקע תהיה לקונה הראשון.

תחרות זכויות בין קונים היא בעיה שקיימת מעולם ("שניים אוחזין").לפעמים הקונים נפלו לידי נוכל שמכר את הקרקע פעמיים, ולפעמים, כמו במקרה של ראיף נמכרה הקרקע ע"י האם. האם נפטרה כעבור 16 שנים מהמכירה וכעבור 16 שנים נוספות מכר היורש את הקרקע לראיף.

בתיהמ"ש מתמודדים עם קושי בשאלת תחרות זכויות הנובע מהוראות החוק. עם השנים התקבלה פסיקה שבאה להתגבר על הקושי, והשאלה עתה האם פסה"ד החדש משנה את המצב.

מקור הקושי בהוראות חוק המקרקעין. ס' 9 קובע כי אם שניים רכשו אותו נכס, גובר הקונה הראשון. אך אם השני שילם את התמורה, והספיק לרשום את הנכס על שמו בטאבו, בעודו תם לב הוא גובר. הבעיה הפרקטית נוצרת בעסקאות מקרקעין. חולפים חודשים עד שמתקבלים אישורי המיסים ועד שמשולמת מלוא התמורה. כך קיים הסיכון שאדם ירכוש נכס, ישלם את התמורה ובעודו ממתין לרישום בטאבו יופיע מי שיטען כי קנה לפניו. בדרך זו יפגע תום ליבו של אותו קונה והוא לא יוכל להתגבר על הקונה הראשון, למרות שהיה תם לב בעת שערך את החוזה, ובעת ששילם את התמורה וכבר סיים כל התחייבויותיו.

כך קרה בפס"ד מילר נ' יוסף (ראה רשימתנו גלובס 13.7.2003). עם השנים בתיהמ"ש ריככו את התוצאות הקשות(ע"א 2643/97 גנז )וקבעו כי הקונה השני בכ"ז יתגבר על הראשון אם הקונה הראשון גרם ל"תאונה משפטית" בכך שלא רשם הערת אזהרה על הנכס, וכך היה יכול הקונה השני לדעת על קיומו.

ישנם נכסים שאינם רשומים בטאבו, עליהם חל ס' 12 לחוק המטלטלין, בו נקבע שתום הלב צריך להיות רק עד שלב המסירה, ולא נידרש עד שלב הרישום כמו נכסים בטאבו. לפיכך ישנה פסיקה שהכירה בזכות הקונה השני שהספיק לתפוס את החזקה, למרות שכשנודע לו על הראשון טרם נירשם.

פסה"ד החדש מבוסס על ממצאים עובדתיים. ביהמ"ש בוחן את תום ליבו של ראיף בשלבי העסקה. בהיבט האובייקטיבי: ובכך עמד ראיף, שכן לא נרשמה הערת אזהרה ע"י הקונה הראשון ולכן גם אילו היה בודק לא היה מגלה דבר. בהיבט הסובייקטיבי: נקבע כממצא עובדתי שבעת המכירה לראיף צורף תשריט חלוקה (לא רשמי) לפיו הקרקע תחולק למגרשים ועליו שמות הקונים הראשונים ותאריך מ-1965. נפסק כי ראיף עצם עיניו. ראיף הכחיש שהתשריט שהוצג לו נשא שמות. מעדות המוכר לראיף, לא ברור אם טען שלא צורף תשריט בכלל או שהתשריט שצורף היה ללא שמות. לא ברור מפסה"ד ע"ס איזה עדות נקבע הממצא העובדתי שצורף תשריט עם שמות הקונים הראשונים.

ביהמ"ש לא נתן משקל להתנהגות הקונים הראשונים, לעובדה שרכשו את הקרקע ב-1965 ולא רשמו עשרות שנים הערת אזהרה (דבר שיכלו לעשות), לעובדה ש-16 שנים עד מות המוכרת שלהם לא העבירו על שמם את הזכויות, ושבמשך 16 שנים נוספות לא יידעו את היורש על רכישתם.

בפסה"ד לא נשא הקונה הראשון בתוצאות מחדליו 32 שנים! התוצאה עלולה להביא לשאננות קונים והחלשת המרשם במקום לתמרץ ביצוע רישום מיידי דבר שתורם לחיזוק המירשם. פסה"ד מתבסס על הקביעה שהיה תשריט וקובע שהקונה, אמנם לא התרשל, אך עצם עיניו מלברר משמעותו ולכן יפסיד את הקרקע .

נשאלת השאלה האם מגמת הפסיקה עד פסה"ד החדש, שנטתה להעדיף את זכויות הקונה השני כשהייתה ביכולת הקונה הראשון למנוע את התאונה המשפטית השתנתה, או שפסה"ד מצומצם לממצא העובדתי שהקונה ידע בעת הרכישה (ברמת עצימת עיניים) על הקונה הראשון.

בכל מקרה המסקנה צריכה להיות שכלל לא די בבדיקת המרשם אלא יש לפתוח עיניים לרווחה!!!

מעוניינים לקבל עזרה בנושאים שבמאמר?

צרו איתנו קשר בטלפון 03-5045381 או כתבו לנו דרך האתר.

סגור לתגובות.